Gayri Menkul Sermaye İradı

Mart ayına girmekle beraber, herkeste bir telaştır aldı gidiyor. Esnaftan, mal sahiplerine kadar…

Malum artık bir gelenek haline geldi mart ayında vergi vermek. Hatta halk arasında şöyle bir tabirde var “Mart ayı vergi ayı…” vergi vermenin bilincinde olanlar usulüne uygun olarak bağlı bulundukları vergi dairelerine başvurup beyannamelerini tarh ettiriyor ve vergilerini ödüyorlar. Bakalım Mart ayında hangi kazanç unsurları verginin kapsamına giriyor;

• Gerçek usulde tespit edilen ticari kazançlar,
• Gerçek usulde tespit edilen zirai kazançlar,
• Serbest meslek kazançları,
• Birden fazla işverenden alınan ücret gelirleri,
• Mesken ve işyeri kira gelirleri,
• Her türlü faiz gelirleri ( Gelir Vergisi Kanunu 67. Maddesi uyarınca vergi kesintisine tabi tutulanlar hariç)

Okuyucularımızdan mail yoluyla gelen sorulardan derleme yaparak Kira gelirlerinin vergilendirilmesini açıklamaya çalışacağız.

Kira Geliri Nedir?

Kira geliri, Gelir Vergisi Kanunu Hükümlerinde belirtilen mal ve hizmetleri hizmetlerin başkalarının kullandırılmasına bırakılması yoluyla kazanç elde edilmesidir. Bu kira gelirlerinden en çok karşımıza çıkan şüphesiz ki mesken veya işyeri kira gelirleridir.

Kira gelirini beyan etmenin şartları nelerdir?

Kira gelirini beyan etmenin ilk şartı belli bir miktarı yani 2009 takvim yılı için;

• Mesken kira gelirlerinde 2.600,00 TL,
• Stopaja konu olan işyeri kira gelirlerinde 22.000,00 TL
• Stopaja konu olmayan (basit usulde mükelleflerden elde edilen) işyeri kira gelirlerinde 1.070,00 TL ’sini aşması,
Durumunda takip eden yılın, mart ayının 25.günü akşamı mesai bitimine kadar elektronik ortamdan veya kağıt ortamından beyanname ile vergi dairesine bildirimde bulunmaları gerekmekte mart ve temmuz aylarında iki taksit halinde ödemeleri gerekmektedir.

Gayrimenkulüm var ama kullanılmıyor, kiraya da vermiyorum yinede beyanname verecek miyim?

Kira gelirlerinin beyanında elde etme usulü kabul edilmiş olup vergilendirme dönemi içinde kaç ay kira geliri elde edilmiş ise o kadar tutarında beyan edilecek, söz konusu dönemde hiçbir kira geliri yoksa beyanname verilmesine gerek yoktur. Ancak daha sonradan beyana çağrı mektubu ile karşı karşıya kalmadan durumu bağlı bulunulan vergi dairesine bildirmekte fayda vardır.

Gayrimenkulüm var, ama beyan sınırının altında yinede beyanname vermem gereklimidir?

Mesken kira gelirleri için 2.600,00 TL’sini, stopaja tabi olan işyeri kira gelirleri için 22.000,00 TL’sini, stopaja tabi olmayan işyeri kira gelirlerinden 1.070,00 TL’sini aşmaması durumunda beyanname vermeye gerek olmayıp, yine durumu bağlı bulunulan vergi dairesine dilekçe ile bildirmekte fayda var.

Vergi matrahımı nasıl belirleyeceğim? Dönem içerisinde gayrimenkulüm için yaptığım giderler bulunmaktadır bunları vergi matrahından düşme şansım var mı?

Gelir Vergisi Kanunu Gayrimenkul Sermaye İradı safi (net) kazanç üzerinden vergilendirilir denilmektedir. Dolayısıyla kanun net kazancın tespitinde iki yöntem belirlemiştir;

1. Gerçek Gider Yöntemi,
2. Götürü Gider Yöntemi,

Gerçek gider yönteminde dönem içerisinde yapılan her türlü harcama belgelenmek ve istendiğinde ibraz edilmesi şartıyla saklanmakta ve elde edilen gelirden bu giderler düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden vergilendirme yapılmaktadır. Gerçek gider yönteminde düşülecek giderler gayrimenkulle ilgili her türlü gider olabilmekle birlikte bu giderleri kısaca saymak gerekirse;

• Mal sahibi tarafından ödenen ısıtma, aydınlatma, su ve asansör giderleri,
• Gayrimenkulün idaresi için yapılan ve abartılı olmamak şartıyla idare giderleri (apartman aidatı, bakım onarım ve gayrimenkul için tüm malikler tarafından eşit tutarda katlanılan arızi masraflar vs…)
• Konut olarak kiraya verilen gayrimenkuller için alındığı tarihten itibaren 2005 takvim yılından sonra olmak şartıyla 5 yıl süreyle elde etme bedelinin %5’i,
• Gayrimenkul için ödenen sigorta giderleri.

Götürü gider yönteminde ise; belgelerin saklanmasına gerek olmadan doğrudan dönem gelirinin %25’i gider olarak düşülmekte ve kalan miktar üzerinden vergilendirme yapılmaktadır.

Gerçek Gider yöntemini seçtim hesabımı yaptım, ancak giderlerim fazla olduğundan dolayı zarar çıkıyor. Zarar beyan etme durumum söz konusu mu?

Gayrimenkul sermaye iradına konu olan kazançtan giderlerin fazla olması durumunda yani zarar doğması durumunda, gider fazlalığı olarak kabul edilmez yani aşan kısımlar gelecek yıllarda indirime tabi tutularak itfa edilebilir.

Konuyu biraz daha pekiştirmek için bir örnekle açıklayacak olursak;

Üç adet meskeni bulunan Ayşe Hanım, bir meskenini kendi ikametgâhı olarak kullanmakta, iki meskenini de aylık 400,00 TL’ye kiraya vermiştir, ayrıca yine Ayşe Hanımın 2009 yılında brüt 24.000,00 TL’si da stopaja tabi işyeri kira geliri bulunmaktadır. Ayşe hanımın dönem içerisinde stopaj yoluyla ödenmiş vergisi de 4.800,00 TL’dir. Bu durumda Ayşe Hanımın 2010 yılı mart ayı içinde ödeyeceği verginin hesabı şu şekilde olacaktır;

1- Mesken Kira Geliri :

400,00 x 2 = 800,00 TL aylık kira geliri,
800,00 x 12 = 9.600,00 TL Yıllık Mesken Kira Geliri,

Matrah = 9.600,00 TL
İstisna (-) = 2.600,00 TL
Matrah = 7.000,00 TL
%25 Götürü Gid.(-) = 1.750,00 TL
Net Kazanç = 5.250,00 TL

2- İşyeri Kira Geliri :

Matrah = 24.000,00 TL
%25 Götürü Gid.(-) = 6.000,00 TL
Net Kazanç = 18.000,00 TL

Verginin Hesabı:
İşyeri Kira Geliri = 18.000,00 TL
Mesken Kira Geliri = 5.250,00 TL
Toplam Kira Geliri = 23.250,00 TL
Hesaplanan Vergi = 5.210,00 TL
Stopaj (-) = 4.800,00 TL
Ödenecek Vergi = 410,00 TL

Çıkan vergi iki eşitte taksitte mart ve temmuz aylarında ödenecektir.

Aytaç ACARDAĞ
SMMM Stajyeri

Yeni yorum ekle